关于我市不动产统一登记中存在问题的调研报告
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关于我市不动产统一登记中存在问题的调研报告
民建锦州市委调研组
随着房屋和土地登记等部门整合成立了不动产登记中心，原本各
部门分别登记改为统一登记后出现了很多的问题，这些问题引发了诸
多争议事项， 使得群众上访量剧增， 本报告通过对我市不动产统一登
记中存在问题的调研， 结合自然资源和不动产登记的法律知识， 对如
何处理好这些争议事项，避免行政复议、行政诉讼败诉风险， 如何在
信贷及抵押登记中回避风险，又如何防止、配合纪检监察部门追究国
家机关工作人员渎职、失职责任， 达到给市委、市政府采取相应的措
施出谋划策之目的。
一、 不动产统一登记后出现的问题
现今不动产统一登记主要是房屋、土地统一登记， 海洋、林权等
职能正在逐步划入，以前不动产登记分别进行登记时人们往往注重房
屋产权和林权登记，而对于土地、海域登记却不在意， 但是登记机构
合并后因为执行政策的差异引发了大量的群众上访问题，主要体现在
几个方面：
㈠、划拨土地上房屋转移登记时土地登记问题
1、原房产部门对于已购公有住房 (楼房) 和经济适用住房上市
出售时往往按照《关于印发〈已购公有住房和经济适用住房上市出售
土地出让金和收益分配管理的若干规定〉的通知》(财综字
〔1999〕 113 号 )规定，办理住宅产权登记时在登记簿上标注出让土
地使用权， 对于没有材料证明是已购公有住房和经济适用住房则直
接办理过户
手续，产权登记簿标注划拨土地或者不标注土地性质。
2、1995 年 9 月 1 日以后原房产部门在办理国有划拨土地上房
屋 (楼) 产权转移时，依照《城市房地产转让管理规定》规定收缴土
地 收益或作其他处理。
3、原国土部门对于国有划拨土地上楼房上市出售时持有变更
后 的房屋产权证明、完税凭证变更土地使用权证书， 土地性质仍标
注为 划拨； 对于平房的往往是按照平方米收取土地出让金(或者租
金)后 变更为出让(或者租赁) ，根据收取出让金(租金) 多少来确定
相应 的年限； 原划拨土地上房产登记为门市用房， 而未办理过土地出
让手 续的， 在过户过程中要求根据基准地价标准签订土地租赁合同
后予以 过户。
4、国有划拨土地及地上附着物为人民法院判决或执行， 以及国
资委和财政部门处置资产涉及国有划拨土地的，虽经过评估或者拍
卖， 但是出让前并未明确土地用途和年限， 当事人要求直接登记不动
产登记机构以不符合划拨土地要求拒绝登记的。
目前在锦州市不动产登记中心的做法是一个窗口收件， 原房产仅
审核房屋权属问题，对土地登记未公开全部资料， 土地部门对于是否
缴纳土地收益情况和是否多次交易也不清楚， 致使多数登记工作不能
顺利进行。
㈡、国有住宅用地土地出让期满的土地、房屋登记问题
1、各地均有土地出让年限较短的住宅用地期满的土地登记问
题，按照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
第四十规定： “土地使用权期满， 土地使用权及其地上建筑物、其他 附
着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并
依照规定办理注销登记。 ”但是《物权法》第一百四十九条规定：“住 宅
建设用地使用权期间届满的， 自动续期。 ”那么也就是说住宅建设 用
地建筑物、其他附着物所有权到期后不能由国家无偿取得，自动续
期注明是出让还是划拨也没有规定，如果是出让具体年限如何确定国
家法律、法规没有给出明确的答案。
2、对于住宅用地上的商业网点出让期满土地登记各地的普遍
做 法是按照法定最高年限补足出让年限，补交地价款后核发不动
产证 书；对于按照住宅出让的商业网点则要求办理国有土地租赁手
续后方 可登记发证。
3、各金融机构对于未到出让期限住宅转让办理贷款业务给出
贷 款期限不超过出让期限的限制， 致使大量的房产交易受阻， 群众上
访 量增加。
㈢、集体土地上房屋所有权转移登记问题
1、房屋所有权登记可以是夫妻双方， 也可是其他关系(如父子、
兄妹等)， 但是涉及农村宅基地时却是以户为单位，登记一般是户主
的名字， 此类土地上房屋转移时房产部门仅审核是否为本集体经济组
织成员， 而现今需要审核改该户是否仅一此处宅基地， 否则不予过户。
2、农村居民利用原有宅基地为子女建设的住宅原仅有房屋所
有 权证书， 未对宅基地进行分割， 所有权发生转移时宅基地分割和相
邻 权利关系问题往往成为纠纷的焦点。
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关于我市不动产统一登记中存在问题的调研报告民建锦州市委调研组随着房屋和土地登记等部门整合成立了不动产登记中心，原本各部门分别登记改为统一登记后出现了很多的问题，这些问题引发了诸多争议事项，使得群众上访量剧增，本报告通过对我市不动产统一登记中存在问题的调研，结合自然资源和不动产登记的法律知识，对如何处理好这些争议事项，避免行政复议、行政诉讼败诉风险，如何在信贷及抵押登记中回避风险，又如何防止、配合纪检监察部门追究国家机关工作人员渎职、失职责任，达到给市委、市政府采取相应的措施出谋划策之目的。一、不动产统一登记后出现的问题现今不动产统一登记主要是房屋、土地统一登记，海洋、林权等职能正在逐步划入，以...
